{"id":100,"date":"2025-04-30T06:57:59","date_gmt":"2025-04-30T06:57:59","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.reservoirimmo.fr\/?p=100"},"modified":"2025-04-30T06:57:59","modified_gmt":"2025-04-30T06:57:59","slug":"renouvellement-ou-prolongation-tacite-du-bail-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.reservoirimmo.fr\/index.php\/2025\/04\/30\/renouvellement-ou-prolongation-tacite-du-bail-commercial\/","title":{"rendered":"Renouvellement ou prolongation tacite du bail commercial"},"content":{"rendered":"\n<p>\u00c0 l&rsquo;expiration du contrat de bail commercial (9 ans minimum), le bailleur (propri\u00e9taire) peut adresser \u00e0 son locataire une offre de renouvellement. Le locataire qui n&rsquo;a rien re\u00e7u peut \u00e9galement \u00eatre \u00e0 l&rsquo;initiative du renouvellement en adressant une demande au bailleur. Lorsque le bailleur et le locataire ne se manifestent pas, le bail se prolonge automatiquement pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e&nbsp;: on parle alors de&nbsp;<em>tacite prolongation<\/em>.Tout d\u00e9plier<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Trois options possibles en fin de bail<\/h2>\n\n\n\n<p>En fin de bail (c&rsquo;est-\u00e0-dire \u00e0 la fin du d\u00e9lai de 9 ans) 3 situations peuvent \u00eatre envisag\u00e9es&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Le bailleur prend l\u2019initiative du renouvellement<\/strong>\u00a0: il adresse un cong\u00e9 avec offre de renouvellement \u00e0 son locataire. Ce cong\u00e9 lui permet de proposer un nouveau loyer. S&rsquo;il n&rsquo;envoie pas de cong\u00e9 au locataire et que le bail se poursuit (on parle de tacite reconduction), le loyer pourra \u00eatre augment\u00e9 uniquement lors de la\u00a0<a href=\"https:\/\/entreprendre.service-public.fr\/vosdroits\/F31925\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">r\u00e9vision triennale<\/a>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Le locataire peut aussi \u00eatre \u00e0 l&rsquo;initiative du renouvellement<\/strong>\u00a0lorsqu&rsquo;il n&rsquo;a pas re\u00e7u de cong\u00e9 du bailleur. Il peut alors adresser directement une demande de renouvellement \u00e0 son bailleur. Il peut mentionner dans sa demande un loyer\u00a0<strong>renouvel\u00e9<\/strong>. Ce loyer est alors calcul\u00e9 en fonction de la variation de\u00a0<a href=\"https:\/\/entreprendre.service-public.fr\/vosdroits\/F20564\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">l&rsquo;indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l&rsquo;indice trimestriel des loyers des activit\u00e9s tertiaires (ILAT<\/a>. Cette variation constitue un plafond\u00a0: on parle de\u00a0<em>plafonnement du loyer<\/em>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Lorsque que les deux parties gardent le silence<\/strong>, le bail commercial se poursuit au-del\u00e0 des 9 ans pour une dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e. On parle de\u00a0<em>tacite prolongation<\/em>. Le bailleur ou le locataire peut mettre fin \u00e0 tout moment \u00e0 cette tacite prolongation en adressant un cong\u00e9 avec un pr\u00e9avis de 6 mois.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Renouvellement \u00e0 l&rsquo;initiative du bailleur<\/h2>\n\n\n\n<p>\u00c0 l&rsquo;arriv\u00e9e de l&rsquo;\u00e9ch\u00e9ance fix\u00e9e dans le contrat, le bail commercial peut \u00eatre renouvel\u00e9 par le bailleur. Il adresse alors \u00e0 son locataire un&nbsp;<strong>cong\u00e9&nbsp;avec une offre de renouvellement<\/strong>&nbsp;du bail.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce cong\u00e9 permet de proposer un&nbsp;<strong>nouveau loyer<\/strong>&nbsp;\u00e0 son locataire \u00e9tabli en fonction de la variation de l\u2019indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s&rsquo;il s&rsquo;applique, de l&rsquo;indice des loyers des activit\u00e9s tertiaires (ILAT).<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">1 Envoi d&rsquo;un cong\u00e9<\/h4>\n\n\n\n<p>Le bailleur doit envoyer un cong\u00e9 par&nbsp;<strong>acte de commissaire de justice<\/strong>&nbsp;(anciennement acte d&rsquo;huissier de justice) au moins&nbsp;<strong>6 mois avant la date d&rsquo;expiration du bail<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce cong\u00e9 doit pr\u00e9ciser les \u00e9l\u00e9ments suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Motifs pour lesquels il est donn\u00e9<\/li>\n\n\n\n<li>Possibilit\u00e9 pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire avant l&rsquo;expiration d&rsquo;un d\u00e9lai de 2 ans s&rsquo;il souhaite contester le cong\u00e9 ou demander le paiement d&rsquo;une indemnit\u00e9 d&rsquo;\u00e9viction<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Lorsque le bail s&rsquo;est prolong\u00e9 de fa\u00e7on tacite, le cong\u00e9 doit \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 au moins 6 mois \u00e0 l&rsquo;avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c&rsquo;est-\u00e0-dire le 31 mars&nbsp;; le 30 juin, le 30 septembre ou 31 d\u00e9cembre).<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">2 R\u00e9ponse du locataire<\/h4>\n\n\n\n<p>Lorsque le locataire a re\u00e7u un cong\u00e9 avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il a 3 possibilit\u00e9s&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Refuser l&rsquo;offre de renouvellement<\/strong>\u00a0: le bail commercial prend fin. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas au locataire une\u00a0<a href=\"https:\/\/entreprendre.service-public.fr\/vosdroits\/F32783\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">indemnit\u00e9 d&rsquo;\u00e9viction<\/a>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Accepter le renouvellement et le nouveau loyer propos\u00e9<\/strong>\u00a0: il peut donner son\u00a0accord expr\u00e8s\u00a0soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice ) soit par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception. Il peut aussi donner son accord de mani\u00e8re tacite, par exemple en payant spontan\u00e9ment l&rsquo;augmentation du loyer propos\u00e9e par le bailleur.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Accepter le renouvellement mais en refusant le nouveau loyer<\/strong>\u00a0: le bailleur et le locataire peuvent alors d\u00e9cider \u00e0 l&rsquo;amiable du montant du loyer. Cependant, si les parties ne trouvent pas d&rsquo;accord, l&rsquo;une ou l&rsquo;autre des parties peut saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le tribunal judiciaire si la commission de conciliation n&rsquo;a pas pu trouver d&rsquo;accord.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h6 class=\"wp-block-heading\">O\u00f9 s\u2019adresser ?<\/h6>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/lannuaire.service-public.fr\/navigation\/commission_conciliation\">Commission d\u00e9partementale de conciliation\u00a0<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Attention &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsque le locataire ou le bailleur est en&nbsp;proc\u00e9dure collective, c&rsquo;est le&nbsp;<strong>tribunal des activit\u00e9s \u00e9conomiques (TAE)<\/strong>&nbsp;qui est comp\u00e9tent dans les ressorts des 12 villes suivantes&nbsp;: Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">3 Renouvellement du contrat de bail commercial<\/h4>\n\n\n\n<p>Lorsque les parties sont d&rsquo;accord pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est sign\u00e9 aux&nbsp;<strong>m\u00eames conditions<\/strong>&nbsp;que celles du bail venu \u00e0 expiration.<\/p>\n\n\n\n<p>Cependant, les parties peuvent se mettre d&rsquo;accord pour modifier certaines clauses du contrat initial.<\/p>\n\n\n\n<p>Le montant du loyer renouvel\u00e9 est calcul\u00e9 de l&rsquo;une des 2 fa\u00e7ons suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En fonction de la variation de l\u2019indice des loyers commerciaux\u00a0(ILC) ou, s&rsquo;il s&rsquo;applique, de l&rsquo;indice des loyers des activit\u00e9s tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est\u00a0plafonn\u00e9\u00a0\u00e0 la variation de l&rsquo;ILC ou de l&rsquo;ILAT.<\/li>\n\n\n\n<li>En fonction de la\u00a0valeur locative\u00a0(et donc d\u00e9plafonn\u00e9).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Pour en savoir plus sur le loyer renouvel\u00e9, vous pouvez consulter la fiche&nbsp;<a href=\"https:\/\/entreprendre.service-public.fr\/vosdroits\/F31925\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Bail commercial&nbsp;: fixer et r\u00e9viser le loyer<\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Renouvellement \u00e0 l&rsquo;initiative du locataire<\/h2>\n\n\n\n<p>Lorsque le locataire n&rsquo;a pas re\u00e7u de cong\u00e9 avec offre de renouvellement \u00e0 la fin de la dur\u00e9e du contrat de bail (9 ans minimum), il peut adresser une demande de renouvellement \u00e0 son bailleur. En effet, le locataire b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;un&nbsp;<strong>droit au renouvellement<\/strong>&nbsp;de son bail commercial (ou \u00ab&nbsp;<em>droit \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 commerciale<\/em>&nbsp;\u00bb).<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Droit au renouvellement du bail commercial<\/h4>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\">Conditions du droit au renouvellement du bail commercial&nbsp;<\/h5>\n\n\n\n<p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les&nbsp;<strong>3 conditions suivantes<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>\u00catre propri\u00e9taire<\/strong>\u00a0du fonds de commerce<\/li>\n\n\n\n<li><strong>\u00catre immatricul\u00e9<\/strong>\u00a0au registre du commerce et des soci\u00e9t\u00e9s (RCS) pour un commer\u00e7ant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan. Cette condition d&rsquo;immatriculation au RCS doit \u00eatre remplie \u00e0 la date de la d\u00e9livrance du cong\u00e9 ou \u00e0 la date de demande de renouvellement formul\u00e9e par le locataire.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Exploiter le fonds de commerce de mani\u00e8re effective<\/strong>\u00a0dans les locaux au cours des\u00a0<strong>3 ann\u00e9es\u00a0<\/strong>pr\u00e9c\u00e9dant la date d&rsquo;expiration du bail ou de sa reconduction. L&rsquo;exploitation effective correspond \u00e0 une exploitation commerciale r\u00e9elle, r\u00e9guli\u00e8re et conforme aux dispositions du bail. En d&rsquo;autre termes, l&rsquo;exploitation du fonds de fa\u00e7on intermittente, l&rsquo;absence d&rsquo;activit\u00e9 dans les lieux ou une activit\u00e9 trop r\u00e9cente ne permettent pas au locataire de b\u00e9n\u00e9ficier du droit au renouvellement.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>L&rsquo;absence d&rsquo;une seule de ces conditions fait perdre au locataire son droit au renouvellement.<\/p>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\">Droit au renouvellement en cas de cession du bail commercial<\/h5>\n\n\n\n<p>En cas de cession du bail commercial, le cessionnaire (c&rsquo;est-\u00e0-dire celui qui rach\u00e8te le bail), dispose d&rsquo;un droit au renouvellement du bail si la cession a lieu au cours des&nbsp;<strong>6&nbsp;premi\u00e8res ann\u00e9es du bail<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Cependant, lorsque la cession du bail intervient&nbsp;<strong>dans les 3 derni\u00e8res ann\u00e9es du bail<\/strong>&nbsp;commercial, il faut distinguer les 2 situations suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Cession du fonds de commerce\u00a0<\/strong>\u00a0: pour b\u00e9n\u00e9ficier du droit au renouvellement du bail, le locataire doit avoir exploit\u00e9 le fonds de commerce d&rsquo;une mani\u00e8re effective pendant 3 ans. Ici, le nouvel acqu\u00e9reur du fonds de commerce a la possibilit\u00e9 de compl\u00e9ter sa dur\u00e9e d&rsquo;exploitation avec celle du vendeur du fonds de commerce et peut donc b\u00e9n\u00e9ficier du renouvellement du bail commercial.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cession du seul droit au bail<\/strong>\u00a0: le nouvel acqu\u00e9reur ne peut pas b\u00e9n\u00e9ficier du droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouvel acqu\u00e9reur a int\u00e9r\u00eat \u00e0 obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticip\u00e9 du bail pr\u00e9alablement \u00e0 la signature de l&rsquo;acte de cession.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Demande de renouvellement du bail commercial<\/h4>\n\n\n\n<p>Si le locataire n&rsquo;a pas re\u00e7u de cong\u00e9 de la part du bailleur et qu&rsquo;il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il doit&nbsp;<strong>faire une demande de renouvellement<\/strong>&nbsp;de son bail.<\/p>\n\n\n\n<p>Cette demande doit respecter les&nbsp;<strong>conditions<\/strong>&nbsp;suivantes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00catre envoy\u00e9e par\u00a0<strong>lettre recommand\u00e9e avec AR<\/strong>\u00a0ou par\u00a0acte de commissaire de justice\u00a0dans les\u00a0<strong>6 mois qui pr\u00e9c\u00e8dent l&rsquo;expiration du bail<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comporter la mention<\/strong>\u00a0figurant \u00e0 l&rsquo;alin\u00e9a 4 de l&rsquo;article L. 145-10 du code de commerce\u00a0:<br>\u00ab\u00a0<em>dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d&rsquo;huissier, faire conna\u00eetre au demandeur s&rsquo;il refuse le renouvellement en pr\u00e9cisant les motifs de ce refus. A d\u00e9faut d&rsquo;avoir fait conna\u00eetre ses intentions dans ce d\u00e9lai, le bailleur est r\u00e9put\u00e9 avoir accept\u00e9 le principe du renouvellement du bail pr\u00e9c\u00e9dent<\/em>\u00a0\u00bb.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La demande de renouvellement peut contenir une proposition de loyer mais ce n&rsquo;est pas une obligation.<\/p>\n\n\n\n<p>Le bailleur dispose de 2 options&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>R\u00e9pondez aux questions successives et les r\u00e9ponses s\u2019afficheront automatiquement<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le bailleur accepte le renouvellement du bailModifier<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il doit faire conna\u00eetre sa d\u00e9cision dans un d\u00e9lai de&nbsp;<strong>3 mois<\/strong>\u00e0 compter de la r\u00e9ception de la demande en renouvellement.<\/p>\n\n\n\n<p>S&rsquo;il ne r\u00e9pond pas dans ce d\u00e9lai, il est consid\u00e9r\u00e9 avoir accept\u00e9 le renouvellement.<\/p>\n\n\n\n<p>Le bailleur n&rsquo;est pas oblig\u00e9 d&rsquo;accepter de fa\u00e7on formelle (par un \u00e9crit) le renouvellement du bail commercial. Cependant, s&rsquo;il souhaite obtenir une augmentation de loyer, il doit r\u00e9pondre et en faire la demande par acte de commissaire de justice (anciennement acte d&rsquo;huissier de justice).<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Silence du locataire et du bailleur&nbsp;: tacite prolongation<\/h2>\n\n\n\n<p>Si le bailleur n&rsquo;a pas envoy\u00e9 de cong\u00e9 et que le locataire n&rsquo;a pas demand\u00e9 le renouvellement du bail, celui-ci&nbsp;<strong>se poursuit<\/strong>&nbsp;purement et simplement pour une&nbsp;<strong>dur\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e<\/strong>. On parle de&nbsp;<em>tacite prolongation<\/em>. Ce n&rsquo;est pas un nouveau contrat, c&rsquo;est le m\u00eame contrat de bail commercial qui est prolong\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Poursuite du bail<\/h4>\n\n\n\n<p>Le bail commercial se poursuit aux m\u00eames conditions.<\/p>\n\n\n\n<p>Par cons\u00e9quent, les parties continuent d&rsquo;appliquer le contrat de bail initial&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat (par exemple, prendre en charge les grosses r\u00e9parations).<\/li>\n\n\n\n<li>Le locataire continue de payer le loyer et les charges. Le loyer du bail commercial reste le m\u00eame pendant la tacite prolongation. Cependant, une\u00a0<a href=\"https:\/\/entreprendre.service-public.fr\/vosdroits\/F31925\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">r\u00e9vision triennale du loyer<\/a>\u00a0peut \u00eatre envisag\u00e9e.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>\u00c0 savoir &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si la dur\u00e9e du bail d\u00e9passe&nbsp;<strong>12 ans<\/strong>&nbsp;\u00e0 compter de la conclusion du bail initial, le bailleur peut&nbsp;<strong>d\u00e9plafonner<\/strong>&nbsp;le loyer. Cela signifie que le loyer n&rsquo;est plus fix\u00e9 en fonction de la&nbsp;<a href=\"https:\/\/entreprendre.service-public.fr\/vosdroits\/F20564\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">variation de l&rsquo;indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l&rsquo;indice des loyers des activit\u00e9s tertiaires (ILAT)<\/a>&nbsp;mais il peut \u00eatre fix\u00e9 \u00e0 la&nbsp;valeur locative. Ce d\u00e9plafonnement entra\u00eene g\u00e9n\u00e9ralement une hausse de loyer importante pour le locataire.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Cession du fonds de commerce et du bail<\/h4>\n\n\n\n<p>En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut c\u00e9der son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acqu\u00e9reur s&rsquo;expose \u00e0 un risque de non-renouvellement du bail commercial ou \u00e0 une hausse de loyer.<\/p>\n\n\n\n<p>En effet, le bailleur peut d\u00e9cider du non-renouvellement du bail en envoyant un cong\u00e9 6 mois avant la date de fin souhait\u00e9e et au dernier jour du trimestre civil.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 savoir &nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Si la dur\u00e9e du bail d\u00e9passe&nbsp;<strong>12 ans<\/strong>&nbsp;(\u00e0 compter du bail initial), le bailleur pourra&nbsp;<strong>d\u00e9plafonner<\/strong>&nbsp;le loyer. Cela signifie que le loyer pourra \u00eatre fix\u00e9 \u00e0 la&nbsp;valeur locative&nbsp;et donc \u00eatre augment\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Mettre fin \u00e0 la tacite prolongation<\/h4>\n\n\n\n<p>Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin \u00e0 la tacite prolongation du bail commercial. Pour cela, ils doivent envoyer un cong\u00e9 qui respecte les conditions suivantes&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Par\u00a0<strong>acte de commissaire de justice<\/strong>\u00a0(anciennement acte d&rsquo;huissier de justice)<\/li>\n\n\n\n<li>Au moins\u00a0<strong>6 mois avant la date de fin souhait\u00e9e<\/strong>\u00a0et\u00a0<strong>pour le dernier jour du trimestre civil<\/strong>\u00a0(31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 d\u00e9cembre).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00c0 l&rsquo;expiration du contrat de bail commercial (9 ans minimum), le bailleur (propri\u00e9taire) peut adresser \u00e0 son locataire une offre de renouvellement. Le locataire qui n&rsquo;a rien re\u00e7u peut \u00e9galement \u00eatre \u00e0 l&rsquo;initiative du renouvellement en adressant une demande au bailleur. 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