Auteur/autrice : admin

Cela va bientôt faire 2 décennies que le Groupe RESERVOIR IMMO soutient ce club de l’ACC où évolue en permanence en son sein des athlètes et encadrant possédant à la fois de hautes valeurs sportives auquelles s’additionnent de hautes valeurs morales, toujours au service du groupe.
Nous sommes immensément fiers de continuer à partager cette aventure humaine incroyable qui permet au club de continuer à faire partie des tous meilleurs au niveau FRANCE.

Un coupeau de chapeau particulier à son président Loïc Morgand pour son talent, son travail considérable depuis quelques années déjà, et, sur cette magnifique photo, pour son élégance capillaire rare 🤣 🤣🤣 Encore bravo à tous❤️❤️❤️😘

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À l’expiration du contrat de bail commercial (9 ans minimum), le bailleur (propriétaire) peut adresser à son locataire une offre de renouvellement. Le locataire qui n’a rien reçu peut également être à l’initiative du renouvellement en adressant une demande au bailleur. Lorsque le bailleur et le locataire ne se manifestent pas, le bail se prolonge automatiquement pour une durée indéterminée : on parle alors de tacite prolongation.Tout déplier

Trois options possibles en fin de bail

En fin de bail (c’est-à-dire à la fin du délai de 9 ans) 3 situations peuvent être envisagées :

• Le bailleur prend l’initiative du renouvellement : il adresse un congé avec offre de renouvellement à son locataire. Ce congé lui permet de proposer un nouveau loyer. S’il n’envoie pas de congé au locataire et que le bail se poursuit (on parle de tacite reconduction), le loyer pourra être augmenté uniquement lors de la révision triennale.
• Le locataire peut aussi être à l’initiative du renouvellement lorsqu’il n’a pas reçu de congé du bailleur. Il peut alors adresser directement une demande de renouvellement à son bailleur. Il peut mentionner dans sa demande un loyer renouvelé. Ce loyer est alors calculé en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT. Cette variation constitue un plafond : on parle de plafonnement du loyer.
• Lorsque que les deux parties gardent le silence, le bail commercial se poursuit au-delà des 9 ans pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation. Le bailleur ou le locataire peut mettre fin à tout moment à cette tacite prolongation en adressant un congé avec un préavis de 6 mois.

Renouvellement à l’initiative du bailleur

À l’arrivée de l’échéance fixée dans le contrat, le bail commercial peut être renouvelé par le bailleur. Il adresse alors à son locataire un congé avec une offre de renouvellement du bail.

Ce congé permet de proposer un nouveau loyer à son locataire établi en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s’il s’applique, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

1 Envoi d’un congé

Le bailleur doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice) au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail.

Ce congé doit préciser les éléments suivants :

• Motifs pour lesquels il est donné
• Possibilité pour le locataire de saisir le tribunal judiciaire avant l’expiration d’un délai de 2 ans s’il souhaite contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction

Lorsque le bail s’est prolongé de façon tacite, le congé doit être délivré au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil (c’est-à-dire le 31 mars ; le 30 juin, le 30 septembre ou 31 décembre).

2 Réponse du locataire

Lorsque le locataire a reçu un congé avec offre de renouvellement de la part de son bailleur, il a 3 possibilités :

• Refuser l’offre de renouvellement : le bail commercial prend fin. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas au locataire une indemnité d’éviction.
• Accepter le renouvellement et le nouveau loyer proposé : il peut donner son accord exprès soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice ) soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l’augmentation du loyer proposée par le bailleur.
• Accepter le renouvellement mais en refusant le nouveau loyer : le bailleur et le locataire peuvent alors décider à l’amiable du montant du loyer. Cependant, si les parties ne trouvent pas d’accord, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le tribunal judiciaire si la commission de conciliation n’a pas pu trouver d’accord.

Où s’adresser ?

• Commission départementale de conciliation 

Attention  

Lorsque le locataire ou le bailleur est en procédure collective, c’est le tribunal des activités économiques (TAE) qui est compétent dans les ressorts des 12 villes suivantes : Avignon, Auxerre, Le Havre, Le Mans, Limoges, Lyon, Marseille, Nancy, Nanterre, Paris, Saint-Brieuc et Versailles.

3 Renouvellement du contrat de bail commercial

Lorsque les parties sont d’accord pour renouveler le bail commercial, un nouveau contrat est signé aux mêmes conditions que celles du bail venu à expiration.

Cependant, les parties peuvent se mettre d’accord pour modifier certaines clauses du contrat initial.

Le montant du loyer renouvelé est calculé de l’une des 2 façons suivantes :

• En fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s’il s’applique, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). On dit que le loyer est plafonné à la variation de l’ILC ou de l’ILAT.
• En fonction de la valeur locative (et donc déplafonné).

Pour en savoir plus sur le loyer renouvelé, vous pouvez consulter la fiche Bail commercial : fixer et réviser le loyer

Renouvellement à l’initiative du locataire

Lorsque le locataire n’a pas reçu de congé avec offre de renouvellement à la fin de la durée du contrat de bail (9 ans minimum), il peut adresser une demande de renouvellement à son bailleur. En effet, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial (ou « droit à la propriété commerciale »).

Droit au renouvellement du bail commercial

Conditions du droit au renouvellement du bail commercial 

Pour bénéficier de ce droit au renouvellement, le locataire doit respecter les 3 conditions suivantes :

• Être propriétaire du fonds de commerce
• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan. Cette condition d’immatriculation au RCS doit être remplie à la date de la délivrance du congé ou à la date de demande de renouvellement formulée par le locataire.
• Exploiter le fonds de commerce de manière effective dans les locaux au cours des 3 années précédant la date d’expiration du bail ou de sa reconduction. L’exploitation effective correspond à une exploitation commerciale réelle, régulière et conforme aux dispositions du bail. En d’autre termes, l’exploitation du fonds de façon intermittente, l’absence d’activité dans les lieux ou une activité trop récente ne permettent pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement.

L’absence d’une seule de ces conditions fait perdre au locataire son droit au renouvellement.

Droit au renouvellement en cas de cession du bail commercial

En cas de cession du bail commercial, le cessionnaire (c’est-à-dire celui qui rachète le bail), dispose d’un droit au renouvellement du bail si la cession a lieu au cours des 6 premières années du bail.

Cependant, lorsque la cession du bail intervient dans les 3 dernières années du bail commercial, il faut distinguer les 2 situations suivantes :

• Cession du fonds de commerce  : pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le locataire doit avoir exploité le fonds de commerce d’une manière effective pendant 3 ans. Ici, le nouvel acquéreur du fonds de commerce a la possibilité de compléter sa durée d’exploitation avec celle du vendeur du fonds de commerce et peut donc bénéficier du renouvellement du bail commercial.
• Cession du seul droit au bail : le nouvel acquéreur ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement du bail. Dans ce cas, le nouvel acquéreur a intérêt à obtenir du bailleur une promesse de renouvellement ou un renouvellement anticipé du bail préalablement à la signature de l’acte de cession.

Demande de renouvellement du bail commercial

Si le locataire n’a pas reçu de congé de la part du bailleur et qu’il souhaite obtenir le renouvellement du bail commercial, il doit faire une demande de renouvellement de son bail.

Cette demande doit respecter les conditions suivantes :

• Être envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail.
• Comporter la mention figurant à l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du code de commerce :
  « dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

La demande de renouvellement peut contenir une proposition de loyer mais ce n’est pas une obligation.

Le bailleur dispose de 2 options :

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement

• Le bailleur accepte le renouvellement du bailModifier

Il doit faire connaître sa décision dans un délai de 3 moisà compter de la réception de la demande en renouvellement.

S’il ne répond pas dans ce délai, il est considéré avoir accepté le renouvellement.

Le bailleur n’est pas obligé d’accepter de façon formelle (par un écrit) le renouvellement du bail commercial. Cependant, s’il souhaite obtenir une augmentation de loyer, il doit répondre et en faire la demande par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice).

Silence du locataire et du bailleur : tacite prolongation

Si le bailleur n’a pas envoyé de congé et que le locataire n’a pas demandé le renouvellement du bail, celui-ci se poursuit purement et simplement pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation. Ce n’est pas un nouveau contrat, c’est le même contrat de bail commercial qui est prolongé.

Poursuite du bail

Le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions.

Par conséquent, les parties continuent d’appliquer le contrat de bail initial :

• Le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat (par exemple, prendre en charge les grosses réparations).
• Le locataire continue de payer le loyer et les charges. Le loyer du bail commercial reste le même pendant la tacite prolongation. Cependant, une révision triennale du loyer peut être envisagée.

À savoir  

Si la durée du bail dépasse 12 ans à compter de la conclusion du bail initial, le bailleur peut déplafonner le loyer. Cela signifie que le loyer n’est plus fixé en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) mais il peut être fixé à la valeur locative. Ce déplafonnement entraîne généralement une hausse de loyer importante pour le locataire.

Cession du fonds de commerce et du bail

En cas de tacite prolongation du bail commercial, le locataire peut céder son fonds de commerce. Cependant, le nouvel acquéreur s’expose à un risque de non-renouvellement du bail commercial ou à une hausse de loyer.

En effet, le bailleur peut décider du non-renouvellement du bail en envoyant un congé 6 mois avant la date de fin souhaitée et au dernier jour du trimestre civil.

À savoir  

Si la durée du bail dépasse 12 ans (à compter du bail initial), le bailleur pourra déplafonner le loyer. Cela signifie que le loyer pourra être fixé à la valeur locative et donc être augmenté.

Mettre fin à la tacite prolongation

Le bailleur ou le locataire peuvent mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial. Pour cela, ils doivent envoyer un congé qui respecte les conditions suivantes :

• Par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)
• Au moins 6 mois avant la date de fin souhaitée et pour le dernier jour du trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).

Si vous avez occupé votre maison ou appartement en résidence principale jusqu’à sa mise en vente mais que votre bien se trouve vacant à la date de la vente, l’exonération s’applique si la cession intervient dans les délais normaux de vente et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.
Dans un contexte économique normal, l’administration considère comme normal un délai d’un an. Ceci ne signifie pas qu’elle trouve nécessairement anormal un délai supérieur à un an.
L’appréciation de l’administration se réalise au vu de l’ensemble des circonstances de l’opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et si on peut prouver avoir mis en vente ce bien dans un délai raisonnable.

La signature d’un mandat de vente dans un délai raisonnable après votre déménagement sera suceptible de constituer un argument majeur vis à vis de l’administration fiscale pour protéger votre droit à exonération d’imposition de votre plus-value 👍

Lorsqu’un particulier décide de vendre une maison ancienne présentant des dommages importants, il peut être tenté de les dissimuler en effectuant des travaux. Mais attention à la garantie des vices cachés !!!

Une affaire a dernièrement été jugé, on vous explique : Après avoir constaté l’apparition de fissures murales, l’acquéreur ayant acheté une maison pour un prix de 325 000 euros a assigné le vendeur par rapport à l’obligation qui lui est faite de garantir les vices cachés.

La Cour de cassation a donné raison à l’acquéreur pour les motifs suivants. Le vendeur avait fait procéder, avant la vente, à des travaux de colmatage des fissures et de pose d’un enduit sur les façades. Le vendeur, qui connaissaient les problèmes de structure de la maison ainsi que l’ampleur des fissurations avait, par ces travaux de colmatage, cherché à les dissimuler.

La cour de cassation a décidé que les enduits ont effectivement cachés les fissures et que l’acquéreur n’aurait peut-être pas acheté la maison s’il avait eu connaissance de ces fissures structurelles.

Au final, le vendeur devra payer à l’acquéreur une indemnité de dépréciation de cette maison du fait des fissures structurelles pour un montant de 200 000 euros à laquelle s’ajoutera un montant de 7 800 € à titre de dommages et intérêts. Attention donc à tous travaux d’embellissement avant vente !!!

Les démarches à réaliser :

Le copropriétaire de cet appartement doit missionner un architecte qui s’assurera que l’ouverture du mur porteur n’a eu et n’aura aucun impact sur la structure du bâtiment.

Une fois cette démarche effectuée et le document du professionnel validant cela obtenu, le vendeur adressera ce document au syndic de la copropriété, ce document sera accompagné d’une demande de réunion d’une assemblée générale de copropriété pour information officielle de cet état de fait avec une demande de validation par les copropriétaires. Il s’agit d’une procédure qui a lieu régulièrement, il concerne habituellement des copropriétaires qui ont ouvert leur cuisine fermée sur le séjour en abattant le mur porteur sans avoir demandé préalablement l’indispensable autorisation. 

Dans la majorité des cas, l’assemblée générale valide à posteriori cette ouverture pour peu, bien entendu, que le professionnel du bâtiment ayant accompli sa mission ait bien validé l’absence de tout dommage possible pour l’immeuble.

Dans le cas hélas d’une copropriété qui ne validerait pas cette ouverture malgré l’absence de dommages possibles, le vendeur devra hélas faire procéder aux travaux de remise du mur dans son état initial.

Si votre logement est occupé par un squatteur (on ne parle pas d’un locataire qui ne paye pas, mais bien un squatteur), la nouvelle procédure dite « procédure administrative » pour récupérer son bien est très rapide grâce à la loi dite « anti-squats » de 2023.

Voici comment celle-ci s’applique :

1/Il faut d’abord déposer plainte si la personne qui occupe le logement y est bien entrée par effraction

2/ Vous faites ensuite appel à un commissaire de justice (huissier) pour constater l’occupation illégale.

3/ Vous alertez la préfecture en fournissant ces 2 documents (dépot plainte et constat d’huissier), le préfet doit agir dans les 24 heures. 👍

4/La préfecture envoie une mise en demeure au squatteur lui intimant de quitter les lieux. Ce-dernier a un délai pour partir qui peut être de 24h00 ou qui peut aller jusqu’à un mois suivant sa situation.

5/S’il ne le fait pas, alors la préfecture peut avoir recours aux forces de l’ordre pour déloger le squatteur.👍👍👍

LE GOUVERNEUR DE LA BANQUE DE FRANCE ESTIME QUE « LE PRINCIPE DE BAISSE DES TAUX CETTE ANNÉE PARAÎT ACQUIS »

Francois Villeroy de Galhau identifie trois degrés de liberté pour la BCE: le calendrier de la première baisse de taux, le rythme de l’assouplissement et le niveau jusqu’auquel (les) taux d’intérêt baisseront.

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles la Banque centrale européenne (BCE) ne devrait pas attendre trop longtemps avant de décider d’une première baisse des taux d’intérêt cette année, a déclaré vendredi François Villeroy de Galhau, membre du conseil des gouverneurs de la BCE.

« Il ne s’agit pas de se précipiter; mais agir avec gradualisme et pragmatisme peut être préférable à décider trop tardivement et devoir ensuite surajuster », a déclaré le gouverneur de la Banque de France (BdF) au journal belge L’Echo.

https://www.bfmtv.com/economie/economie-social/le-gouverneur-de-la-banque-de-france-estime-que-le-principe-de-baisse-des-taux-cette-annee-parait-acquis_AV-202402160083.html?fbclid=IwAR0cLo9qNBcQgx-EjD4DLqnczVvVNatxazNHgTDphQgyDZD7osurCespYbQ

Le président de la FNAIM annonce une baisse des prix de 6 à 8 % dans les mois à venir, les vendeurs ont donc intérêt à profiter du marché actuel dont les prix n’ont encore que peu baissés https://www.bfmtv.com/immobilier/marche-immobilier-le-president-de-la-fnaim-espere-une-correction-des-prix-de-6-a-8-en-2024_AV-202402140312.html?fbclid=IwAR1XkGpU2Xblh-W-aFtSZmd1cuWgcIpFRl080X3s9p-7Y_Tn_iLJxlh4lvg

Interview de Christophe Guion, fondateur et dirigeant du Groupe Réservoir Immo

Avec les bouleversements actuellement constatés sur le marché immobilier, est-ce le bon moment pour acheter ?

Le prix d’un certain nombre de produits immobiliers a connu une baisse pouvant atteindre 15 %. Même des biens considérés comme attractifs ne trouvent pas preneurs, faute de candidats, et certains vendeurs, par besoin de vendre vite, ont dû accepter des offres basses. Ce contexte est donc propice pour réaliser de bonnes affaires, notamment sur des biens à fort potentiel.

Les changements apportés récemment à la législation fiscale vont aussi avoir des conséquences sur le marché immobilier…

Effectivement, le durcissement de la fiscalité sur les Airbnb va conduire beaucoup d’investisseurs à revendre leurs biens, car ils se sont lancés sur ce marché avec des marges fiscales ne leur permettant plus d’absorber cette hausse d’impôts et de réaliser des bénéfices. Ces dernières années, alors que les programmes neufs s’arrêtent, de nombreux investisseurs ont choisi de proposer leur appartement ou maison en Airbnb plutôt qu’en location classique. Cela a conduit à une pénurie de logements. Mais l’abondance de biens en Airbnb a pour conséquence des taux de vacances de plus en plus hauts. Les propriétaires qui se sont montrés trop optimistes en lançant leur projet doivent parfois revendre en catastrophe.

Quelles conséquences apportent le durcissement des conditions d’attribution des prêts bancaires ?

Pendant quelques années, les banques ont octroyé trop facilement des prêts à des acheteurs qui n’avaient pas les reins suffisamment solides. Ce durcissement permet de réduire le nombre d’investissements hasardeux. Aujourd’hui, on constate que beaucoup de ventes sont financées par des trésoreries d’épargne, avec des apports dépassant 50 % du montant total de la transaction. De plus en plus de gens achètent un bien en cette période de forte inflation, car l’immobilier est une valeur refuge. Si vous disposez d’un bon apport, c’est le bon moment pour investir sur le marché immobilier. Mais, pour les acheteurs nécessitant un prêt, la hausse des taux d’emprunt diminue le montant des mensualités qu’ils pourront rembourser et, par conséquent, leur capacité d’achat. Et il existe un risque si l’acheteur doit revendre dans l’urgence dans les deux années à venir, notamment en cas d’instabilité du couple. Le remboursement du prêt avec un taux fort pourra leur faire perdre de l’argent.

Ce contexte particulier ne renforce-t-il pas le rôle essentiel de l’agent immobilier auprès de son client ?

Oui, clairement. Il ne faut pas abandonner ses projets immobiliers en ce moment, car il y a de belles opérations à réaliser si on est accompagné par un agent immobilier d’expérience. Depuis 18 à 24 mois, on a vu arriver des « néo-agents », souvent des mandataires de groupes immobiliers, qui n’avaient aucune connaissance du métier et du marché avant de lancer leur activité. Ils se sont lancés avec amateurisme dans l’immobilier en pensant que c’était la ruée vers l’or, mais sont bien vite repartis, faute de résultats. Nous sommes dans une période où nous revenons aux fondamentaux, tant du côté des investisseurs que des professionnels de l’immobilier. L’achat d’une maison ou d’un appartement est l’investissement le plus important d’une vie. Il est donc fondamental d’être prudent, de prendre en compte tous les paramètres et d’être entouré d’un vrai professionnel de l’immobilier.

Le marché immobilier est en perpétuelle évolution. Il est influencé par de nombreux facteurs : économie, politique, démographie ou encore technologie. Ces derniers temps, une tendance marquée se dessine : une baisse notable des prix des biens immobiliers. Pour les investisseurs et les futurs propriétaires, c’est une occasion en or de réaliser d’excellentes affaires.

1. Pourquoi cette baisse des prix ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette baisse des prix. Il peut s’agir d’une réaction à une période d’inflation immobilière, d’un ajustement du marché suite à des changements économiques ou politiques, ou encore d’une offre plus importante que la demande dans certaines zones géographiques. Quelle que soit la raison, ce qui importe pour les acheteurs potentiels, c’est l’opportunité qui se présente.

2. Des affaires en or pour les investisseurs

Avec la réduction des coûts, acquérir un bien immobilier devient plus abordable. C’est une aubaine pour les investisseurs qui souhaitent élargir leur portefeuille. En achetant à bas prix aujourd’hui, ils pourraient bénéficier d’une appréciation de la valeur à long terme, ce qui se traduirait par des retours sur investissement attractifs. De plus, avec des taux hypothécaires historiquement bas dans de nombreux pays, le financement d’un bien immobilier n’a jamais été aussi avantageux.

3. Une opportunité pour les primo-accédants

Si vous envisagiez d’acheter votre première maison, le moment est peut-être venu. Avec la baisse des prix, des propriétés qui semblaient auparavant hors de portée peuvent désormais entrer dans votre budget. C’est le moment idéal pour transformer vos économies en un investissement durable.

4. Anticiper le futur

Il est essentiel de comprendre que le marché immobilier est cyclique. Après une période de baisse, il est probable que les prix repartent à la hausse. En investissant maintenant, vous pourriez vous épargner des coûts supplémentaires dans le futur.

5. Une diversité de choix

En plus des prix réduits, une abondance de biens est actuellement disponible sur le marché. Qu’il s’agisse de résidences principales, de secondes maisons ou de propriétés d’investissement, il y a littéralement un monde d’options à explorer.

Conclusion

Le monde de l’immobilier est plein d’opportunités, et en ce moment, avec la baisse des prix, ces opportunités sont plus accessibles que jamais. Que vous soyez un investisseur expérimenté cherchant à agrandir votre portefeuille ou un nouveau venu sur le marché, le moment est propice pour tirer profit de cette tendance. Comme pour tout investissement, il est recommandé de faire ses devoirs, de consulter des experts et de bien évaluer ses besoins avant de plonger. Mais une chose est sûre : des affaires en or vous attendent dans le domaine de l’immobilier.