Interview de Christophe Guion, fondateur et dirigeant du Groupe Réservoir Immo
Avec les bouleversements actuellement constatés sur le marché immobilier, est-ce le bon moment pour acheter ?
Le prix d’un certain nombre de produits immobiliers a connu une baisse pouvant atteindre 15 %. Même des biens considérés comme attractifs ne trouvent pas preneurs, faute de candidats, et certains vendeurs, par besoin de vendre vite, ont dû accepter des offres basses. Ce contexte est donc propice pour réaliser de bonnes affaires, notamment sur des biens à fort potentiel.
Les changements apportés récemment à la législation fiscale vont aussi avoir des conséquences sur le marché immobilier…
Effectivement, le durcissement de la fiscalité sur les Airbnb va conduire beaucoup d’investisseurs à revendre leurs biens, car ils se sont lancés sur ce marché avec des marges fiscales ne leur permettant plus d’absorber cette hausse d’impôts et de réaliser des bénéfices. Ces dernières années, alors que les programmes neufs s’arrêtent, de nombreux investisseurs ont choisi de proposer leur appartement ou maison en Airbnb plutôt qu’en location classique. Cela a conduit à une pénurie de logements. Mais l’abondance de biens en Airbnb a pour conséquence des taux de vacances de plus en plus hauts. Les propriétaires qui se sont montrés trop optimistes en lançant leur projet doivent parfois revendre en catastrophe.
Quelles conséquences apportent le durcissement des conditions d’attribution des prêts bancaires ?
Pendant quelques années, les banques ont octroyé trop facilement des prêts à des acheteurs qui n’avaient pas les reins suffisamment solides. Ce durcissement permet de réduire le nombre d’investissements hasardeux. Aujourd’hui, on constate que beaucoup de ventes sont financées par des trésoreries d’épargne, avec des apports dépassant 50 % du montant total de la transaction. De plus en plus de gens achètent un bien en cette période de forte inflation, car l’immobilier est une valeur refuge. Si vous disposez d’un bon apport, c’est le bon moment pour investir sur le marché immobilier. Mais, pour les acheteurs nécessitant un prêt, la hausse des taux d’emprunt diminue le montant des mensualités qu’ils pourront rembourser et, par conséquent, leur capacité d’achat. Et il existe un risque si l’acheteur doit revendre dans l’urgence dans les deux années à venir, notamment en cas d’instabilité du couple. Le remboursement du prêt avec un taux fort pourra leur faire perdre de l’argent.
Ce contexte particulier ne renforce-t-il pas le rôle essentiel de l’agent immobilier auprès de son client ?
Oui, clairement. Il ne faut pas abandonner ses projets immobiliers en ce moment, car il y a de belles opérations à réaliser si on est accompagné par un agent immobilier d’expérience. Depuis 18 à 24 mois, on a vu arriver des « néo-agents », souvent des mandataires de groupes immobiliers, qui n’avaient aucune connaissance du métier et du marché avant de lancer leur activité. Ils se sont lancés avec amateurisme dans l’immobilier en pensant que c’était la ruée vers l’or, mais sont bien vite repartis, faute de résultats. Nous sommes dans une période où nous revenons aux fondamentaux, tant du côté des investisseurs que des professionnels de l’immobilier. L’achat d’une maison ou d’un appartement est l’investissement le plus important d’une vie. Il est donc fondamental d’être prudent, de prendre en compte tous les paramètres et d’être entouré d’un vrai professionnel de l’immobilier.