Blog RESERVOIR IMMO

Si vous avez occupé votre maison ou appartement en résidence principale jusqu’à sa mise en vente mais que votre bien se trouve vacant à la date de la vente, l’exonération s’applique si la cession intervient dans les délais normaux de vente et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.
Dans un contexte économique normal, l’administration considère comme normal un délai d’un an. Ceci ne signifie pas qu’elle trouve nécessairement anormal un délai supérieur à un an.
L’appréciation de l’administration se réalise au vu de l’ensemble des circonstances de l’opération, et notamment des conditions locales du marché immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé et si on peut prouver avoir mis en vente ce bien dans un délai raisonnable.

La signature d’un mandat de vente dans un délai raisonnable après votre déménagement sera suceptible de constituer un argument majeur vis à vis de l’administration fiscale pour protéger votre droit à exonération d’imposition de votre plus-value 👍

Lorsqu’un particulier décide de vendre une maison ancienne présentant des dommages importants, il peut être tenté de les dissimuler en effectuant des travaux. Mais attention à la garantie des vices cachés !!!

Une affaire a dernièrement été jugé, on vous explique : Après avoir constaté l’apparition de fissures murales, l’acquéreur ayant acheté une maison pour un prix de 325 000 euros a assigné le vendeur par rapport à l’obligation qui lui est faite de garantir les vices cachés.

La Cour de cassation a donné raison à l’acquéreur pour les motifs suivants. Le vendeur avait fait procéder, avant la vente, à des travaux de colmatage des fissures et de pose d’un enduit sur les façades. Le vendeur, qui connaissaient les problèmes de structure de la maison ainsi que l’ampleur des fissurations avait, par ces travaux de colmatage, cherché à les dissimuler.

La cour de cassation a décidé que les enduits ont effectivement cachés les fissures et que l’acquéreur n’aurait peut-être pas acheté la maison s’il avait eu connaissance de ces fissures structurelles.

Au final, le vendeur devra payer à l’acquéreur une indemnité de dépréciation de cette maison du fait des fissures structurelles pour un montant de 200 000 euros à laquelle s’ajoutera un montant de 7 800 € à titre de dommages et intérêts. Attention donc à tous travaux d’embellissement avant vente !!!

Les démarches à réaliser :

Le copropriétaire de cet appartement doit missionner un architecte qui s’assurera que l’ouverture du mur porteur n’a eu et n’aura aucun impact sur la structure du bâtiment.

Une fois cette démarche effectuée et le document du professionnel validant cela obtenu, le vendeur adressera ce document au syndic de la copropriété, ce document sera accompagné d’une demande de réunion d’une assemblée générale de copropriété pour information officielle de cet état de fait avec une demande de validation par les copropriétaires. Il s’agit d’une procédure qui a lieu régulièrement, il concerne habituellement des copropriétaires qui ont ouvert leur cuisine fermée sur le séjour en abattant le mur porteur sans avoir demandé préalablement l’indispensable autorisation. 

Dans la majorité des cas, l’assemblée générale valide à posteriori cette ouverture pour peu, bien entendu, que le professionnel du bâtiment ayant accompli sa mission ait bien validé l’absence de tout dommage possible pour l’immeuble.

Dans le cas hélas d’une copropriété qui ne validerait pas cette ouverture malgré l’absence de dommages possibles, le vendeur devra hélas faire procéder aux travaux de remise du mur dans son état initial.

Si votre logement est occupé par un squatteur (on ne parle pas d’un locataire qui ne paye pas, mais bien un squatteur), la nouvelle procédure dite « procédure administrative » pour récupérer son bien est très rapide grâce à la loi dite « anti-squats » de 2023.

Voici comment celle-ci s’applique :

1/Il faut d’abord déposer plainte si la personne qui occupe le logement y est bien entrée par effraction

2/ Vous faites ensuite appel à un commissaire de justice (huissier) pour constater l’occupation illégale.

3/ Vous alertez la préfecture en fournissant ces 2 documents (dépot plainte et constat d’huissier), le préfet doit agir dans les 24 heures. 👍

4/La préfecture envoie une mise en demeure au squatteur lui intimant de quitter les lieux. Ce-dernier a un délai pour partir qui peut être de 24h00 ou qui peut aller jusqu’à un mois suivant sa situation.

5/S’il ne le fait pas, alors la préfecture peut avoir recours aux forces de l’ordre pour déloger le squatteur.👍👍👍

LE GOUVERNEUR DE LA BANQUE DE FRANCE ESTIME QUE « LE PRINCIPE DE BAISSE DES TAUX CETTE ANNÉE PARAÎT ACQUIS »

Francois Villeroy de Galhau identifie trois degrés de liberté pour la BCE: le calendrier de la première baisse de taux, le rythme de l’assouplissement et le niveau jusqu’auquel (les) taux d’intérêt baisseront.

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles la Banque centrale européenne (BCE) ne devrait pas attendre trop longtemps avant de décider d’une première baisse des taux d’intérêt cette année, a déclaré vendredi François Villeroy de Galhau, membre du conseil des gouverneurs de la BCE.

« Il ne s’agit pas de se précipiter; mais agir avec gradualisme et pragmatisme peut être préférable à décider trop tardivement et devoir ensuite surajuster », a déclaré le gouverneur de la Banque de France (BdF) au journal belge L’Echo.

https://www.bfmtv.com/economie/economie-social/le-gouverneur-de-la-banque-de-france-estime-que-le-principe-de-baisse-des-taux-cette-annee-parait-acquis_AV-202402160083.html?fbclid=IwAR0cLo9qNBcQgx-EjD4DLqnczVvVNatxazNHgTDphQgyDZD7osurCespYbQ

Le président de la FNAIM annonce une baisse des prix de 6 à 8 % dans les mois à venir, les vendeurs ont donc intérêt à profiter du marché actuel dont les prix n’ont encore que peu baissés https://www.bfmtv.com/immobilier/marche-immobilier-le-president-de-la-fnaim-espere-une-correction-des-prix-de-6-a-8-en-2024_AV-202402140312.html?fbclid=IwAR1XkGpU2Xblh-W-aFtSZmd1cuWgcIpFRl080X3s9p-7Y_Tn_iLJxlh4lvg

Interview de Christophe Guion, fondateur et dirigeant du Groupe Réservoir Immo

Avec les bouleversements actuellement constatés sur le marché immobilier, est-ce le bon moment pour acheter ?

Le prix d’un certain nombre de produits immobiliers a connu une baisse pouvant atteindre 15 %. Même des biens considérés comme attractifs ne trouvent pas preneurs, faute de candidats, et certains vendeurs, par besoin de vendre vite, ont dû accepter des offres basses. Ce contexte est donc propice pour réaliser de bonnes affaires, notamment sur des biens à fort potentiel.

Les changements apportés récemment à la législation fiscale vont aussi avoir des conséquences sur le marché immobilier…

Effectivement, le durcissement de la fiscalité sur les Airbnb va conduire beaucoup d’investisseurs à revendre leurs biens, car ils se sont lancés sur ce marché avec des marges fiscales ne leur permettant plus d’absorber cette hausse d’impôts et de réaliser des bénéfices. Ces dernières années, alors que les programmes neufs s’arrêtent, de nombreux investisseurs ont choisi de proposer leur appartement ou maison en Airbnb plutôt qu’en location classique. Cela a conduit à une pénurie de logements. Mais l’abondance de biens en Airbnb a pour conséquence des taux de vacances de plus en plus hauts. Les propriétaires qui se sont montrés trop optimistes en lançant leur projet doivent parfois revendre en catastrophe.

Quelles conséquences apportent le durcissement des conditions d’attribution des prêts bancaires ?

Pendant quelques années, les banques ont octroyé trop facilement des prêts à des acheteurs qui n’avaient pas les reins suffisamment solides. Ce durcissement permet de réduire le nombre d’investissements hasardeux. Aujourd’hui, on constate que beaucoup de ventes sont financées par des trésoreries d’épargne, avec des apports dépassant 50 % du montant total de la transaction. De plus en plus de gens achètent un bien en cette période de forte inflation, car l’immobilier est une valeur refuge. Si vous disposez d’un bon apport, c’est le bon moment pour investir sur le marché immobilier. Mais, pour les acheteurs nécessitant un prêt, la hausse des taux d’emprunt diminue le montant des mensualités qu’ils pourront rembourser et, par conséquent, leur capacité d’achat. Et il existe un risque si l’acheteur doit revendre dans l’urgence dans les deux années à venir, notamment en cas d’instabilité du couple. Le remboursement du prêt avec un taux fort pourra leur faire perdre de l’argent.

Ce contexte particulier ne renforce-t-il pas le rôle essentiel de l’agent immobilier auprès de son client ?

Oui, clairement. Il ne faut pas abandonner ses projets immobiliers en ce moment, car il y a de belles opérations à réaliser si on est accompagné par un agent immobilier d’expérience. Depuis 18 à 24 mois, on a vu arriver des « néo-agents », souvent des mandataires de groupes immobiliers, qui n’avaient aucune connaissance du métier et du marché avant de lancer leur activité. Ils se sont lancés avec amateurisme dans l’immobilier en pensant que c’était la ruée vers l’or, mais sont bien vite repartis, faute de résultats. Nous sommes dans une période où nous revenons aux fondamentaux, tant du côté des investisseurs que des professionnels de l’immobilier. L’achat d’une maison ou d’un appartement est l’investissement le plus important d’une vie. Il est donc fondamental d’être prudent, de prendre en compte tous les paramètres et d’être entouré d’un vrai professionnel de l’immobilier.

Le marché immobilier est en perpétuelle évolution. Il est influencé par de nombreux facteurs : économie, politique, démographie ou encore technologie. Ces derniers temps, une tendance marquée se dessine : une baisse notable des prix des biens immobiliers. Pour les investisseurs et les futurs propriétaires, c’est une occasion en or de réaliser d’excellentes affaires.

1. Pourquoi cette baisse des prix ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette baisse des prix. Il peut s’agir d’une réaction à une période d’inflation immobilière, d’un ajustement du marché suite à des changements économiques ou politiques, ou encore d’une offre plus importante que la demande dans certaines zones géographiques. Quelle que soit la raison, ce qui importe pour les acheteurs potentiels, c’est l’opportunité qui se présente.

2. Des affaires en or pour les investisseurs

Avec la réduction des coûts, acquérir un bien immobilier devient plus abordable. C’est une aubaine pour les investisseurs qui souhaitent élargir leur portefeuille. En achetant à bas prix aujourd’hui, ils pourraient bénéficier d’une appréciation de la valeur à long terme, ce qui se traduirait par des retours sur investissement attractifs. De plus, avec des taux hypothécaires historiquement bas dans de nombreux pays, le financement d’un bien immobilier n’a jamais été aussi avantageux.

3. Une opportunité pour les primo-accédants

Si vous envisagiez d’acheter votre première maison, le moment est peut-être venu. Avec la baisse des prix, des propriétés qui semblaient auparavant hors de portée peuvent désormais entrer dans votre budget. C’est le moment idéal pour transformer vos économies en un investissement durable.

4. Anticiper le futur

Il est essentiel de comprendre que le marché immobilier est cyclique. Après une période de baisse, il est probable que les prix repartent à la hausse. En investissant maintenant, vous pourriez vous épargner des coûts supplémentaires dans le futur.

5. Une diversité de choix

En plus des prix réduits, une abondance de biens est actuellement disponible sur le marché. Qu’il s’agisse de résidences principales, de secondes maisons ou de propriétés d’investissement, il y a littéralement un monde d’options à explorer.

Conclusion

Le monde de l’immobilier est plein d’opportunités, et en ce moment, avec la baisse des prix, ces opportunités sont plus accessibles que jamais. Que vous soyez un investisseur expérimenté cherchant à agrandir votre portefeuille ou un nouveau venu sur le marché, le moment est propice pour tirer profit de cette tendance. Comme pour tout investissement, il est recommandé de faire ses devoirs, de consulter des experts et de bien évaluer ses besoins avant de plonger. Mais une chose est sûre : des affaires en or vous attendent dans le domaine de l’immobilier.